行业新闻

现在郑州敢买公寓自住/投资吗?附郑州62个公寓盘点

  • 文章来源: / 作者: / 发布时间:2019-04-04
  • 住宅限购之后,郑州40/50年产权的凯发彩票官网公寓市场迎来一轮爆发。不少买房人都冲着公寓面积小、总价低、不限购、不限贷等等因素蜂拥而至。

    全面看下郑州市场:西区有公园府保利、北区有名门翠园丽汀公寓、南边有鑫苑名城紫荆华庭、东边有万科誉书香名筑等项目,公寓市场可以说是遍地开花,不少楼盘也都在5、6两个月加大了公寓的推售力度。

    人红是非多,公寓火了问题也多:首先,住宅限购就只能买公寓了?其次,如果要买公寓,如何买?最后,郑州有哪些公寓值得买?

    一、住宅限购就只能买公寓了?

    假如,购房者真是为了这个从A到B的直线思维去买公寓,小编就只能呵呵了。先看下住宅和公寓的一部分区别:

    现在郑州敢买公寓自住/投资吗?附郑州62个公寓盘点

    从表格可以看出,尽管公寓具有总价低不限购的优势,但他的持有成本、转让成本、购买成本都相当的高。

    按照表格简单算笔账:50万入手一套公寓,3年后60万卖出。这就意味着出手必须交纳:契税:60万*4%=2.4万;___:60万*5.6%=3.36万;个税:(60—50)*20%=2万;土地___:3.6万。

    忽略计算方式,也就是说,50万入手一套公寓,3年后涨了10万块,以60万卖出,各项税费加起来,就要交纳11.36万……

    3年涨10万,卖出交税11.36万,究竟是赚了还是亏了?所以,对于购房者而言,如果能买住宅,还是要买住宅(有钱可劲儿投资的就不说了)。

    如果真是要买公寓,一定要记着:公寓的赚钱路径不是通过溢价转让,而是长期持有。所以,买公寓,最好是自住或者长期持有出租,收取租金,这就相当于在银行存了一个定期,一个“整存零取”的方式理财。

    二、怎么买公寓?

    前文有说过,买公寓,最好是自住或者长期持有靠租金来获得收益,那这里就牵扯到一个问题:买什么样的公寓租金高,适合投资?

    这里,给大家一个公寓的购买攻略:

    第一,学会计算投资回报率

    按照标准,一个物业的价值与投资衡量标准,即能否在15年内收回所投资的物业。如果时间过长,尽量避开。

    例如,当你打算购买一套50万的商业公寓时,一定要算一算,它是否能在15年的时间内,平均月租金可以达到约2800元。(公式:50万/(15年*12个月))

    当然,15年只是一个参考标准,越短越好;其次,租金会逐年递增,不要用固定的眼光看发展的事物。

    第二,对于“标间”公寓来说,租金并不按照面积大小来衡量

    可能大家不是很理解,为什么不是按照面积大小来衡量,我们看一下某网站公寓的租金就会明白:

    现在郑州敢买公寓自住/投资吗?附郑州62个公寓盘点

    综上图,郑州同一个小区,58㎡和38㎡的一室0厅,租金都是2000,但是朝南36㎡,却租到了2500元/月,所以买公寓,选择一个朝向好楼层好的房子,比买一个稍大点的公寓更重要。

    第三,租小公寓房,是年轻人的第一站,配套很重要

    城市核心、交通便利(尤其轨道交通)、周边有高端人群聚集或产业支撑的公寓,会相对更好租、租更高。

    不要听信置业顾问的话,要学会判断:如果一个公寓在未来5年、6年内还是荒凉一片,没啥交通没啥人口的话,那就放弃吧,这对没钱的人是个坑。

    第四,看供应。大家都懂价格受供求关系的影响,如果区域内同质化产品较多,一定会影响租金收益。

    三、郑州都有哪些值得买的公寓?

    针对此,小编经实地踩盘、电话调盘等形式,不完全统计了郑州9个大区,一共62个公寓产品(如有缺漏、欢迎文末留言补充),具体如下:

    1. 高新区,7个

    现在郑州敢买公寓自住/投资吗?附郑州62个公寓盘点

    郑州高新区起步很早、发展很慢,但并不妨碍郑大、工大、信息工程等高校以及广告园、科技园等园区带来的人流量。

    且随着高新区公园茂等商业慢慢发展起来,地铁1号线、农业路高架等交通逐渐崛起,高新区的公寓无论自住还是投资都具有一定的价值,小编重点推荐公园道及保利文化广场、裕华满园、正弘高新数码,理由:人流旺地、交通好。