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任志强说房价,未来还涨吗?

  • 文章来源: / 作者: / 发布时间:2019-02-21
  • 今天朋友圈很多人在看任志强先生在厦门的讲话,很多观点的确有价值,但也有些说法有争议,聊聊这个事:

    任志强说房价,未来还涨吗?

    现场观点速记文字来源:连岳

    1、任总说:现在大家都没钱了。从数据来看,消费者没钱了,开发商没钱了,政府也没钱了。现金流跑得过政府,就相对安全。

    伟哥解析一下,当上楼市的确明显分化,而且,市场最可怕的是流动性问题。

    全国房地产市场,并不同步,所以一个字形容房价涨跌是不科学的,整体看现在全国有5个左右的城市特别是一二线城市,市场还是下行的,更多的城市房价在上涨。

    这种情况下,反而是一二线市场相对安全。

    但动不动预测中国房地产未来一年涨跌如何的都是骗子,因为中国房地产并非完全市场经济,走势非市场化。而且从全国看,实际分化非常明显。一个字涨或者跌,也不代表全国。

    房地产没有一直涨,当然也没有一直跌,涨是主流,但2-3年必然会出现一次调整,有楼市调控导致的也有市场自发导致的,但的确是跌过。

    房价未来3-6个月走势看金融信贷政策,未来6-12个月走势看经济基本面情况,长远发展看人口。

    中国房价归根结底还是看政策,当下很多人疑问,为什么全国调控刷新历史记录,房价还涨呢?其实原因很简单,住建部在约谈房住不炒,但地方依然在求才购房。

    2:任总说:城市化是人类进步的动力,中国的城市化率,按国际通行标准,不过40%出头,还非常低,离70%的目标,远得很,这需要440亿平方米城市住房,全国现在城市住房为220亿至240亿平方米,再加上独居家庭的迅速增加以及改善的需求,供给缺口很大。

    伟哥觉得,任总的讲话过分夸大了中国城镇化的趋势,实际中国城镇化已经进入末期。

    中国房地产最重要的经济指标的确是6.5%,如果下调了肯定宽松,但如果高了,房地产调控就来了。

    考虑了与全面建成小康社会目标相衔接,考虑了推进结构性改革的需要,也有利于稳定和引导市场预期。稳增长主要是为了保就业、惠民生,有6.5%—7%的增速就能够实现比较充分的就业。

    房地产从来不是一个孤立的行业,看房地产的发展其实有人说他是夜壶挺恰当,经济发展需要时。他就会刺激,不需要时,他就会调控。

    买房别扎堆,普通人买房一定要考虑逃生指数,看着涨的多,卖不掉有什么用?所以对于普通人来说,买房首选是有学区有地铁的住宅,然后是城区住宅、公寓,最次才是郊区。

    未来城市级别这个概念失效了,一二线和三四线的划分意义不大,反而是城市圈、城市群会成为房地产投资的热点。

    别因为单价10万就嫌贵,别因为单价1万就疯买。即使总价一样好,城区的小房子远比郊区的大房子保值。

    中国房地产还远远没有到崩溃的时候,因为城镇化率才56.1%,但是户籍人口城镇化率仅为39.9%,两者之间存在着16.2个百分点的差距。这其中,除部分城市落户难外,大部分都是买不起房的打工族,需求基础依然存在。但高房价的确抑制了城镇化的速度。

    3:城市的房价看新房已经完全失真,因为有限的土地供应量和控制的网签节奏,所以看房价还是看二手房吧。

    —中国的房价黑洞!—

    1:均价与房价混淆各种混乱

    到目前公开场合可以看到的房价,其中政府官方公布的70大城市数据是指数,而其他各种机构公布的基本都是均价,这就导致了均价并不代表房价的现象。

    对于购房者而言,均价没有任何意义,特别是在市场分化的趋势下。

    2:官方的数据滞后且有疑问:

    从房价数据角度____官方数据只有每个月的18日会发布前一个月的70大城市房价数据,从实用角度看:70大城市基本都是一二线和小部分的三线城市,并不能代表全国数据,比如在2016年基本都是全面上涨,而且涨幅不小,但事实是很多三四线城市并不在统计范围内。

    另外,从数据发布时间看,18号时间太晚,在讯息飞速发展的今天,采集数据完全可以网络化,巨大的时间差,这导致了房价数据意义有限。

    数据基础的问题,即使是这70个城市的房价,其中公布的二手房与新建商品房住宅,也都来源网签。

    二手房不用说,事实上现在基本全部存在阴阳合同的问题,新建住宅也存在部分地方政府为了完成调控目标,可能会通过延缓限制高价房签约的情况。

    在中国房价数据是最大的机密,而这一情况,在发达国家根本不存在问题,所有交易全部公开可查,比如香港,所有二手房的每一任业主购买价格,都可以在官方网站查询得到。