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“最近,中介一直在跟我说,杭州房价要跌了…

  • 文章来源: / 作者: / 发布时间:2019-02-21
  • 从郑少秋1992年在《大时代》中饰演丁蟹开始,只要播出由秋官主演的电视、电影,恒生指数就会不同程度地下跌,屡试不爽。

    其实,“丁蟹效应”属于“自我实现的预言”的一种:一旦部分投资者相信这种现象的存在,生怕应验,就会非理性地减仓,证券市场便应声下跌。

    这种“自我实现的预言”,同样适用于楼市。初始房价的上涨,往往使人们产生房价会进一步上涨的预期,从而吸引新的购房者进入并进一步推高房价,这个自我强化的循环中反复形成、反复强化……反之亦然。

    所以,在回望这两年的楼市后,我们会说楼市调控的真正目的,在于“遏制上涨预期”。

    这几天,涌金君发现,在凯发彩票在线杭州房价永远上涨的集体预期里,终于出现了些许不同的声音,来打破房价上涨的“丁蟹效应”。

    开发商或“吃瓜”或转型

    7月9日,位于余杭区良渚的一块住宅用地的中止出让,在本已微起波澜的土地市场里,又投入了一枚巨大石子。

    官方消息是“涉及区域规划需作评估”,但随后媒体证实,中止出让的原因是地块起价太高,没有开发商参拍——这里可是杭州出现第一个“万人摇号”楼盘的良渚,强烈的对比催生出一种风雨欲来的凄凉味道。

    接下来的7月11日,余杭、萧山五个板块多宗宅地出让,不出所料,除了火车南站地价明升暗降外,其他板块都明显出现不同程度的地价跌幅。

    虽然现在大家对土地是“大跌”还是“微调”仍有争论,但开发商们捂紧了口袋,当起了理性的“吃瓜群众”的事实已毋庸置疑。那么,他们在担心什么?

    最大的担心,来源于楼市调控的不放松。

    虽然杭州调控没有加码,但最近七部委出拳整治楼市乱象,浙江的杭州、宁波也被列入了重点“关照”城市的名单。

    七部委联合行动,这并不多见,从之后的新闻上也看出整治并非走走过场,这标志着房地产调控不会放松,而会严格贯彻“房住不炒”的目标定位。

    值得关注的还有福建宁德市。7月10日宁德出台了楼市调控新政,其中最引人瞩目的内容是“新房每年涨幅控制在6%以内,今年下半年涨幅控制在3%以内”。创造性地给新房设了“涨停板”,严格将房价预期控起来。

    种种迹象都表明,杭州的调控毫无放松迹象,在新房限价的背景下,不少房企对高价拿地后的自我盈利能力,并没有太大把握。

    最近,万科、融创不约而同地发声,认为自己不再是“房产商”了。

    “我们已经不再是纯粹的房地产开发商,而是希望通过和各方资源的整合借力,转变成为一个中国家庭美好生活整合服务商。”7月6日,在融创中国东南区域集团战略恳谈会上,融创中国执行总裁、东南区域集团总裁王鹏说,融创将在“归心城市”平台上发力,培育包括:居住、商业、酒店、科创、文旅、教育、医养和长租在内的八大产业。

    “十年后,万科还会是地产公司吗?我想不是了。”更早一些的6月29日,万科董事会主席郁亮在万科2017年年度股东大会上如此表示,“未来,万科要做美好生活的服务商。”比如万科杭州,就已经推出了居住、办公、商业消费、养老、教育、文化艺术等多种生活场景的服务。

    分析人士认为,政府对房地产调控的加码,开发商传统的融资、拿地、开发、销售的生存“套路”已经较难持续,如果房企还不进行变革,可能会面临淘汰。

    新房放量抢跑二手房成交下滑

    中美“贸易战”风声鹤唳、住建部“坐实”棚改货币化安置减量、金融去杠杆放风险进入深水期……未来经济不确定性等因素,也在逼迫着开发商加速周转,开闸放量的趋势似乎“隐现”。

    涌金君注意到,就在7月6日,杭州一夜连发7张预售证,并且无一楼盘要求冻资,最低35万存款证明即可。

    特别是因限价延期开盘长达半年的碧桂园东旭府,突然一次性推出1266套房源。这是摇号以来,杭州首开推盘量最大的一个楼盘。

    碧桂园一直是高周转的典型代表,在三四线城市一直遵循着“456”原则,4个月开工、5个月资金为正、6个月回笼资金的。但最近,碧桂园内部人士表示,“全覆盖”战略已明确叫停(三四五线城市全覆盖内),一切围绕现金转。

    今年4月,碧桂园在一周之内连发三份内部文件,要求提高加大三四五线城市项目周转速度、报建速度、供货速度,还传出即使牺牲规模利润也要保证现金流的内部要求,防止下半年楼市生变。

    随着购买力的不断消耗,摇号热度也在降温。可以说,东旭府一口气推出1266套房源,是碧桂园进一步加快周转的明确信号,也拉开了抢夺“刚需”的序幕。据悉,这个楼盘的报名人数,是7千人。